Недвижимость в Берлине

Каков процесс аренды недвижимости в Германии?
Что для этого нужно?
— три последние справки НДФЛ;
— справка от последнего арендодателя (а вдруг Вы нарушали правила и били жильцов?);
— информация из организации SCHUFA.

А сколько стоит один квадратный метр в Берлине?
Все в эфире на радио Mediametrics Berlin с Андреем Подлубным.

— Здравствуйте, уважаемые радиослушатели. С вами Екатерина Вейт, в гостях у нас Андрей Подлубный, он является экспертом во области покупки недвижимости на территории Германии, или только на территории Берлина?

— Я только Берлином занимаюсь.

— Берлином. Тогда ограничим сразу, только Берлина. Здравствуйте, Андрей.

— Добрый день.

— Спасибо, что вы к нам пришли. Андрей, расскажите пожалуйста. Приезжает иностранный гражданин, и решает покупать себе, вдруг, недвижимость на территории Берлина. Первое его действие?

— Найти маклера.

— Найти маклера.

— Сказать ему, что он хочет, для чего, и маклер всем займется. То есть, в принципе, самому искать… Ну, в принципе, прицениться можно, конечно. Но, я бы не рекомендовал иностранному гражданину, самостоятельно покупать.

— Почему?

— Ну, иностранный гражданин, у меня априори не понимает немецкий. Как он будет общаться с другим маклером?

— На английском языке.

— Ну, хорошо, чаще всего получится. Но, далеко не все знают английский. Примерно 50 на 50, может получится, может не получится.

— Да, кстати, такой стереотип, что в Германии все знают хорошо английский, это, действительно, стереотип. Потому что я тоже с этим столкнулась.

— Молодежь. Но, продают то квартиры, обычно люди пожилого возраста. Хорошо, среди них, если в восточной части, очень многие знают русский. Но, на самом деле, это только у молодежи все хорошо. То есть, скажем, по моим если, статистические данные я не снимал, но, до 35 лет – все говорят по-английски. То есть, реально, 80 процентов. А после 50, по-английски, хорошо, если треть говорит, на кого попасть. Смотрите, идти к маклеру – это же не то, что — идите ко мне. Тут же маклер все равно есть. Либо с той, либо с другой стороны, он свои 7 процентов там получает, 6 плюс Mehrwertsteuer.

— На НДС, да? Налог. 19,7 процентов.

— Да, получается 7,14 по Берлину. И он ни на чем не сэкономит. Поэтому, зачем заниматься самому, когда можно нанять людей, которые на это учились?

— Смотрите, одним из наших гостей был адвокат, который занимается недвижимостью, и его позиция была такова – нужно найти адвоката, и нужно найти нотариуса. Это два человека, которых нужно обязательно найти.

— Адвокат вообще не нужен, это не Москва, ну, конечно, может быть, на тысячу случаев где-нибудь есть мошенничество. Но, это не Москва, не нужно. А нотариуса предоставляет маклер. И все. То есть, я не вижу, для чего здесь адвокат. Адвокат нужен, если человек хочет здесь остаться, тогда – да, первым делом пойти к адвокату. Найти человека, который это… Не слушаясь никого, а именно у кого есть юридическое образование, который… А для квартиры, адвокат, здесь… Нет.

— То есть, ни юриста, ни…

— Да я даже в Белоруссии, квартиры, когда мы продавали, мы адвоката не брали, зачем здесь то? Смысл? Я не вижу.

— То есть, Германия, это все-таки гарант качества, гарант ответственности? Мошенничества минимум здесь?

— Нет, ну что такое гарант? То есть, можно всегда же нарваться. Человек должен, все-таки, включать какой-то мозг. Если идет какой-нибудь: «дайте деньги, а потом мы принесем документы», то такого быть не может. Деньги все идут по договорам, то есть, все согласовывается, нравится, не нравится, потом у адвоката все подписывается. Если человек действительно не доверяет, он может сам найти нотариуса. Я не вижу проблем, почему бы не пойти к тому нотариусу, которого предлагает клиент, покупатель, или продавец, в зависимости от того, чью сторону. Лучше всего, когда два маклера об этом договариваются. То есть, маклер есть с той стороны, маклер есть с этой, они делят свой маклерский provision, и вместе договариваются. Вообще не вижу никакой проблемы.

— Давайте опишем просто процесс покупки квартиры. Квартиры в личной собственности, скажем, не доходного дома, какого-нибудь. Покупаю я квартиру как иностранный гражданин. У меня нет ни гражданства немецкого, ни вида на жительство, ничего. Просто, решила в Германии купить квартиру. Деньги у меня есть, привезла я тут с собой, скажем, тысяч 200 евро. На какую квартиру хватит?

— На хорошую.

— На хорошую квартиру.     

— Хорошо, сейчас начнется, кто, что под хорошим подразумевает.

— Опишите пару.

— Ну, вот в Пандау, квартиру, однокомнатную.

— Пандау это район Берлина?

— Окраина Берлина. Хотя, радом с IKEA, то есть, кому-то это очень нравится, вот рядом IKEA, рядом там еще пара вещей, которые людям важно, она небольшая, по-моему, там до 40 квадратов, балкон, четвертый этаж, лифта нет, по-моему, до 40 тысяч, что-то в конце. Даже со всеми процентами, по-моему, покупатель больше… 40-41, может быть. То есть, все, что сверху, он еще там платил. А вот сейчас, новостройка, скажем, в районе Кудама, или Zoo, это центр Западного Берлина.

— Курфюрстендамм.

— Там, по-моему, Kveerstrasse, к Кудаму. И 5000 квадратный метр. То есть, даже если говорить о 100-квадратной квартире, это будет 500. Если Вы берете 200 тысяч, можно говорить, где-то, о двухкомнатной квартире.

— О двухкомнатной квартире на 50.

— И там считается, типа, что очень все хорошо, потому что у меня есть клиенты, которые говорят: «Нет, я в старую постройку, ни в коем случае, я уже видел эти песочные стены».

— Ну, вот и я, как бы, такого мнения, если быть честной.

— А я, только в старую, допустим, стараюсь. Мне нравятся высокие потолки, а со стенами я уже как-нибудь разберусь. Три метра потолки, три с половиной, мне очень нравится. А новостройки, они все до трех метров, и дышать нечем. То есть, есть разные люди, есть разные покупатели. Кто-то хочет новое, кто-то хочет старое. Кто-то хочет, чтобы старый дом был красивый, и именно Шпандау, а кто-то говорит: «Мне только Prinslauberg и чтобы ночью, до трех часов, крики на улице были». Люди все разные. Поэтому, лучше всего, человек должен сказать, что он хочет. Берет он своей студентке, которая будет в UfU учиться, или берет он себе, чтобы старость здесь провести. Хочет он ее дальше сдавать, или будет он жить с женой, будет жить он один, надо ему тишина… Все люди разные. Абсолютно разные. То есть, Grunewald, а кому-то Marzahn нравится. Я себе очень слабо представляю, как там можно жить, но есть люди, которые берут. Но, в Marzahn, кстати, тоже есть уголки очень красивые, особенно, если мы говорим о домах.

— То есть, получается центр Берлина – это приблизительно 5000 евро за квадратный метр?

— Можно всегда найти дороже.

— Ну, средняя, средняя цена.

— Среднего нет. То есть, можно купить, на мой взгляд, элитное жилье, и новостройки сейчас сдаются, примерно за 5000, даже за 3500 в Берлине можно найти. Центр, в принципе, люди не готовы покупать массовый продукт дороже, чем за 5000. Когда единичный, суперэлитный, одна квартира, обставлена, что на Ferrari можно заехать на последний этаж, Super Penthouse, там цены идут абсолютно другие. Это уже дизайнерское решение, это уже лофты, это уже под тебя все сделано, там уже абсолютно другие пропорции, или как это сейчас…

— А на окраине Берлина получается средняя цена?

— Ну, получается то, что я Вам сказал, 1200-1300, до 1500 можно, в принципе, войти. За 1000 уже купить нельзя, такие цены были лет 10 назад, 1000 евро за квадратный метр, даже меньше были одно время, я даже скажу – в 95 году, можно было в Neukolln купить двухкомнатную квартиру до 40 тысяч марок. Но это было давно, абсолютно неправда, и тех квартир нет, домов этих нет, это все надо забыть. В принципе, сейчас вот так. 1300-5000, скажем так.

— Да, 1300-5000. Ну, так вот. Я решила купить квартиру, первое мое решение, я нахожу маклера. Нахожу Вас. Ваши обязанности, или Ваши дальнейшие действия? Мы с Вами заключаем договор, а Вам передаю всю информацию, и все, мне ничего не нужно делать?

— Что такое заключить… Вам не выгодно… Ну… Сейчас я не буду, конечно, рассказывать, все, что учат маклеры. У маклера есть обязанность, допустим, перед тем, как показать квартиру, он должен письменно, программка, как бы, об этой квартире. Либо e-mail, либо прямо перед входом, вот это входит в его обязанности. Если этой бумажки не дали, то позже покупатель может сказать, что ему эту квартиру прямо-таки всучили, загипнотизировали, и все такое. Есть определенные обязанности. Во -первых, я должен быть честен, и, если я знаю что-то плохое о квартире, я должен об этом рассказать. То есть, если покупатель мне сказал, что дом построен на мусорке, я не могу клиенту сказать, что там все супер, и экологически чистый район. То есть, если потом это будет доказано, в этом будет проблема. Предположим, что кто-то об этом не сказал, или предположим, что кто-то из маклеров об этом забыл. Это можно через суд тогда решить. Но, тогда и адвокат не поможет, на самом деле, на этапе покупки, потому что откуда-то адвокату знать, что было на месте этого дома, или что здесь происходило.

— Почему? Адвокат же, насколько я знаю, запрашивает какие-то там данные о квартире, о…

— Ну, хорошо. А откуда он должен знать, что там убили человека? Откуда об этом адвокату знать?

— А этих данных нигде нет?

— Адвокат проверяет, только лишь что в реестре есть, и все.

— А какая информация в реестре?

— Никакой, практически.

— Никакой.       

— Что адвокат увидит, что дом существует, что на него есть бумаги, что он действительно продается, что человек, который продает, является собственником. Все.

— Все, да?

— Все. То есть, он проверит, что это действительно…

— Нет, ну а как же, допустим, земля, где стоит этот дом, была… В этой земле, скажем, нашли бомбу со Второй Мировой Войны. Эта же информация отражена?

— Ну, разминировали и все.

— Но эта информация отражена же в реестре? Или нет?

— Я точно не знаю, на самом деле. Случаев с бомбой у меня не было. Я даже выдумывать сейчас не буду.

— А с заправкой? На месте, где стоит дом, была заправка. Тоже такого не было? Хорошо, какие случаи были у Вас?

— Ну, смотрите, я же Вам сказал, что я занимаюсь этим хобби, в принципе.

— Я понимаю.

— Я Вас предупредил. У меня вообще, в принципе, случаев таких, вообще, чтобы что-нибудь, чтобы потом я вау, я не сказал – не было. Все абсолютно спокойно.

— Вы сказали, что Вы занимаетесь этим, как хобби.

— Давайте я Вам расскажу, как это получилось.

— Давайте…

<продолжение интервью смотрите на записи>

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*