Недвижимость за рубежом: вопросы перед покупкой и советы по выбору

Как правильно выбрать квартиру в Германии

На какие вопросы стоит ответить себе, если вы задумались вложить деньги в недвижимость за рубежом, например, в Германии? И как получить дешевые кредитные деньги в Европе: нужен ли начальный капитал, какие условия получения и возврата?

Интервью Вадима Фалдина, эксперта в области недвижимости в Германии.

— Вадим, какие вопросы должен задать себе человек, который намеревается купить недвижимость в Германии? Наверное, первый вопрос: для каких целей квартира? 

—  Сначала человек должен себя сориентировать: как он планирует использовать эту квартиру, для себя или для кого-то другого, на какой срок? Если он хочет только жить в этом месте, буквально в течение 2-3 лет, вряд ли я посоветую ему купить квартиру, потому что тут он спекулирует на том, что цены возрастают очень быстро. Если посмотреть последние 2-3 года, я бы сказал, да, супер, ему повезло, цена выросла. Но тенденция не постоянна. Если сравнить с русским рынком или с Лондонским рынком, то в Германии все совсем по-другому. У нас, по идее, рост стоимости объектов, не так уж долго идет.

— То есть, последнее время спад пошел?

— Не спад имеется в виду, рост просто не такой высокий.

— Агрессивный.

—  Не такой быстрый, как, например, в Москве, или в Ленинграде.

— Вы имеете в виду, если мы рассматриваем квартиру как краткосрочные инвестиции для проживания, то ROI таких инвестиций будет низкий?

— Низкий. Почему? Потому что у него есть еще дополнительные расходы такие как нотариус, налог,  маклер. Все вместе – это где-то 15-16 процентов, от стоимости объекта, и вопрос: вырастет ли эта недвижимость за свои 2-3 года на 15-16 процентов? Трудно сказать. Плюс, параллельно, ему надо еще и платить…

— Коммунальные услуги, налоги ежегодные.

— И не так уж страшно коммунальные услуги и налоги, как кредитные цензы, если он берет кредит на этот объект. Да, они в данный момент не так уж и высоки, но все равно 2 процента от 300 тысяч, это все же не маленькая сумма.

 

— А  без процентов по кредиту сколько получаются годовые затраты на коммунальные услуги? На средний объект недвижимости, например, двухкомнатную или трехкомнатную квартиру.

— Услуги в новостройках, имеется в виду ново построенное в последние 10-15 лет, совсем другие, нежели в старых домах, построенных в 1900 и 1950 годах. Затраты по содержанию этой недвижимости разные. В среднем я плачу за 100 квадратов 400 евро за коммунальные услуги в месяц. Это дом, построенный в 1900 году в Берлине, то есть до Первой Мировой Войны. Если я посмотрю на новый объект, который построился буквально пару лет назад, за подобные квартиры плата за коммуналку будет примерно 100-150 евро.

 

Новый дом не требует ремонта. В вашем старом доме всегда какие-то «болячки» появляются и надо ремонтировать.

— Но «входной билет» ниже? То есть стоимость старых домов ниже

— Да, старый дом дешевле. Новостройка дороже в начале, при покупке. Но я знаю, что в следующие 10-15-20 лет мне не предстоит большой ремонт, поэтому и взносы ежемесячные на коммунальные услуги намного меньше. Если я вступаю в сеть участников квартир, если там 40 участников, 40 квартир, я обязан какой-то процент вносить в общий «котелок» на капитальный ремонт, хочу или не хочу — такого нет. В крайнем случае, они могут с меня потребовать даже через суд.

— То есть, первый вопрос, на который стоит ответить, это – целесообразно ли приобретение в собственность этой недвижимости на долгосрочную перспективу, в течение, хотя бы, 10 лет? Дальше, по использованию недвижимости: спальные районы, деловые районы. Это второй вопрос. Насколько в Германии принципиально удаление от делового центра? Насколько я знаю, все, в принципе, спокойно относятся к тому, чтобы ездить в город из-под Берлина. Никто не стремится, в отличие от России, покупать недвижимость в центре. Так ли это?

— Да, в последние 5-10 лет, очень выросли такие районы. На машине в город ехать минут 40 или 1 час, если на поезде –  20-30 минут.  Районы такие растут, потому что спрос стал больше: людям, как вы сказали правильно, не так уж страшно добираться до работы полчаса, читая газету, это не проблема. Поэтому спрос рос и цены поднялись тоже на эти спальные районы. Но если мы смотрим  возраст покупателей,  то чем моложе клиент, тем он, конечно, больше стремится взять квартиру поближе к центру, в районах, из которых 10-15 минут добираться максимум на общественном транспорте. Чем старше клиент становится, то есть за 30 и выше, может у него есть уже дети, он старается поселиться подальше, и выбирает дом со своим личным садом, участком для отдыха.

— А если мы рассматриваем недвижимость как объект инвестиций? То есть берем дом или квартиру для сдачи в аренду. Какие здесь правила? 

<продолжение интервью смотрите на записи>

Оставьте комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*